Ny utleiebolig kjøpt, status eiendomsportefølje
Ny utleieleilighet kjøpt! 🥂
I fjor gjorde vi et kjøp av en 2-roms leilighet i vårt hjemmemarked, Tromsø. Denne kjøpte vi til 2,5 millioner, og bare ett år senere kan vi estimere verdien av denne til 2,8-2,9 millioner, og markedsleien har også økt raskere enn forventet. Kjøpet var godt, men mye av dette kan tilskrives det veldig heite eiendomsmarkedet i byen som er preget av ekstremt mye korttidsutleie, og mange nye hiver seg med på denne trenden hver dag. Vi har ikke ønsket drive med dette enda. Det er veldig lukrativt, men tidkrevende om du skal gjøre det godt, og det er også et skrikende behov etter boliger for langtidsutleie. Lokale med behov for et bosted presses ut av leiemarkedet. For oss føles det litt bedre å kunne leie ut til noen lokale som trenger en stabil bosituasjon.
Etter dette kjøpet hadde vi altså huset vårt med en utleiedel og denne 2-romsen kjøpt i 2024, og vi ønsket utvide med enda en leilighet. Etter mange visninger og budrunder innså vi nå i 2025 at boligmarkedet i byen rett og slett er for opphetet til å skulle finne noe som egner seg til langtidsutleie uten at man skal gå alt for mye i minus. Nye boliger finnes det heller nesten ingenting av. Derfor vendte vi oppmerksomheten til en annen by som vi kjenner litt grunnet familie der, nemlig Trondheim. Markedet der er helt anderledes, og på grunn av mye bygging er boligtilbudet mye større, og det er mye nybygg tilgjengelig. Etter å ha fulgt med en stund endte vi opp med å kjøpe en ny leilighet som skal bygges i et område litt i periferien av byen, helt nærme marka. Den står trolig ikke ferdig før 2028, noe som vi anser som positivt. Noen grunner til dette kjøpet:
Mye mer for pengene enn vårt hjemmemarked.
Pris virker samsvare greit med tilsvarende nye leiligheter som selges i Trondheim i dag.
2,5 år med inflasjon og potensiell pris- og leieøkning.
Helt ny og problemfri leilighet med nybyggaranti, der vi forventer en bruttoyield på ~6%.
Trolig lavere styringsrente ved overtakelse.
Grønt prosjekt som kan kvalifisere til gunstig husbanklån.
Ingen forskuddsbetaling.
Status eiendomsportefølje 🏘️ (august 2025)
Boligdelen av porteføljen som jeg eier sammen med kona begynner komme seg litt nå, og utgjør i dag rundt 20 millioner i estimert boligverdi. Kanskje kjøper vi en liten utleiebolig til før vi sier oss ferdige. Det var aldri meningen at dette skulle bli hoveddelen av investeringene, det er det aksjene som utgjør. Men boligene er ment å være en form for diversifisering, en trygg form for giret investering som over tid kan gi både verdiøkning og litt cash flow.
Alle enheter er moderne uten behov for å gjøre noe. Vi har ikke lyst å kjøpe oss mye arbeid, så dette passer oss ypperlig. Vi ønsker nok ikke gå over 4 utleieboliger på sikt, og vi har heller ikke tenkt å opprette et AS for å drive med eiendom, men ting kan alltids endre seg. Yielden på våre boliger blir selvfølgelig ikke høy når man kjøper “plug and play”-boliger slik vi gjør, men dette lever vi veldig greit med.
Noen tanker om aksjer vs eiendom
For oss er eiendom en form for diversifisering og giret investering. Indeksfond er suverent for å oppnå god avkastning på pengene dine med nærmest ingen jobb. Eiendom er en helt fullverdig måte å jage økonomisk frihet, men det krever mye mer jobb enn aksjefond. Måten vi investerer i eiendom på er ikke skalerbar siden boligene med dagens forutsetninger ikke gir positiv cash flow (uten avdragsfrihet), og det vil derfor ikke gå spesielt raskt å bygge opp en formue på denne måten - selv om gearing så klart hjelper på. Jeg mener at jo mer arbeid du legger ned i det, jo bedre utleieyield kan du oppnå. Hvis du for eksempel pusser opp en nøye utvalgt bolig uten for store problemer, i et nøye utvalg område, vil du kunne oppnå en svært god yield og positiv cash flow. På denne måten kan du etterpå refinansiere og hente ut kapital, skalere videre til neste bolig, og bygge opp en formue mye raskere enn du kan ved å investere lønnsoverskudd i indeksfond. Risikoen er dog mye høyere, og det krever mye av deg - ikke undervurder mengden arbeid! Og kjøper du feil bolig, kan du bli sittende med katta i sekken. Hvis du ønsker gå denne veien vil jeg foreslå å begynne i det små. Ikke ta på deg et for dyrt og komplisert prosjekt til å begynne med, start heller med noe litt enklere, og bygg videre på erfaringen derfra om dette viser seg å være noe som du liker.
Les også: 3 veier til økonomisk frihet.
