Huset vårt - tall og refleksjoner 🏡
Huset vårt - tall og refleksjoner 🏡
Flere har ønsket å få vite mer om primærboligen vår og mine tanker rundt den, siden jeg ikke bruker skrive så mye om akkurat det, og heller ikke inkluderer huset i min finansformue. Så derfor tenkte jeg dele “historien” om huset, med litt tall og tanker, samt reflektere over ting jeg eventuelt ser anderledes på i dag.
2020 🦠
Mot slutten av 2020 var vi på husjakt. Pandemien var i gang, men ting roet seg noe mot slutten av året, og boligmarkedet i byen var ikke svakt i det hele tatt - heller motsatt. Jeg og min kone tenkte bytte vår sentrumsleilighet inn i en større bolig, både med mer plass til en framtidig familieforøkelse, og potensielt kunne drive med utleie i egen bolig. Rentene var meget lave, flytende effektiv på rundt 2%, og samtlige eksperter – samt rentebanen – spådde at slik skulle det fortsette være framover også.
🛑 Feil: Eksperter i media aner ikke hvordan økonomien utvikler seg.
Vi fikk etter banksamtaler innvilget mulighet til å kjøpe en bolig på opptil 13 millioner. I byen vår på denne tiden var det nok til omtrent alle relativt normale boliger på markedet. Det vi var på jakt etter var en romslig enebolig med utleie, av nyere standard, god og sentral beliggenhet, bra utsikt, garasje, samt hage.
✅ Lærdom: Ting som beliggenhet, utsikt og hage er ikke ting du kan skaffe deg i ettertid. De holder seg bra.
Å oppfylle alle disse kravene viste seg være svært vanskelig. Vi så på flere boliger i 8-10 millionerssjiktet, før vi plutselig kom over boligen som oppfylte alt. Beliggenheten var perfekt, utsikten nydelig, standarden moderne, og den hadde til og med utleie, dobbelgarasje og en hageflekk. Denne lå ute for 12,5 millioner. Vi ble (så klart) forelsket, og slo til – vi fikk den for noen få hundretusener under takst. Trolig overbetalte vi likevel noe, i hvert fall sett i forhold til hvordan markedet snart skulle bli. Vi tok opp et boliglån på 10,5 millioner kroner.
🛑Feil: Ikke kjøp så dyr bolig du kan bare fordi banken sier du kan det. Banken har interesse av at du låner mest mulig.
Når vi kjøpte boligen var tanken at siden rentene var så lave, ville utleiedelen bidra med skattefri inntekt som kunne dekke rentene på lånet. Og ja, denne lille utleiedelen med 9.500,-/mnd. dekket faktisk det aller meste av rentene på det enorme lånet på 10,5 millioner. Det er litt utrolig å tenke tilbake på.
✅Lærdom: Utleie i egen bolig er gunstig, og en av de få skattefrie inntektsmuligheter vi har.
Jeg var den som pushet mest for kjøp av så dyr bolig på dette tidspunktet. Jeg tenkte at med så lave renter kunne vi betjene mye bolig - og ved hjelp av belåning få en solid prisvekst over tid. Avdragene var høye, ja, men det er jo tross alt sparing.
🛑 Feil: Avdrag er sparing, men det er ikke likvid. Er du sikker på at du ikke heller ha et overskudd hver måned?
Husjakten innebar nok også en liten grad av FOMO, for boligmarkedet var hett. Vi var begge rundt 30, og jeg tenkte at vi er i en fase der vi kommer til å få god lønnsvekst framover som følge av økende ansiennitet.
✅ Lærdom: Ta forventet lønnsutvikling med i betraktningen. Forventer du en kraftig lønnsøkning kan du tåle å leve litt trangt for en stund.
Jeg husker godt jeg satt med et ark over fastrentene da vi snakket med banken. Fastrenter godt under 3%. Vi diskuterte det, men vi la det fra oss. Neida, alle taper jo på fastrente.
Rentene stiger 📈
Så kom den nye virkeligheten, og vi fikk kort etter se hvor utrolig dårlig vi hadde timet kjøpet vårt. Heldigvis hadde vi allerede skuflet en del midler inn i lånet for å få det nærmere 9,5 millioner. Rentene begynte å klatre, og de klatret raskt. For et så stort lån ble selv små rentehevinger ganske brutale i kroner og øre. Brutto rentekostnad skjøt i været og krøp over 40.000 kroner i måneden, nesten det tredobbelte. Vi følte litt på at vi hadde kjøpt katta i sekken.
Drømmen om at utleiedelen nesten skulle betjene rentene alene forduftet raskt. Vår cash flow fra fast inntekt forverret seg betydelig, men siden jeg var i en veldig intens periode på jobben med mye ekstrajobbing, ble likevel ikke min spareevne nevneverdig redusert.
✅ Lærdom: Har du en høy gjeldsgrad burde du ha en god buffer eller muligheten til inntektsøkning.
Ting stabiliserer seg ⚖️
Etter en ganske stressende periode nådde rentene omsider toppen, og ting begynte å stabilisere seg. Vi fikk justert opp leieinntektene fra utleiedelen etter hvert som markedet tillot det. I dag har denne en markedsleie på ca. 13.000,- i måneden, skattefritt.
Men den virkelige redningen kom fra vår økende faste inntekt. Spesielt min kone, som var tidlig i karrieren i 2020, hadde mye å gå på ansiennitetsmessig. Hennes inntekt gjorde flere solide byks, og sammen med mine vakter begynte vi å vokse fra problemet. Den faste husholdningsinntekten vår klatret fra rundt 1,6 millioner i 2020 til rundt 2,8 millioner i dag. Regnestykket ble derfor adskillig penere med tiden. Vi er så klart privilegerte som kunne forvente en slik økning i inntektene. Ikke alle var like heldige. Men selv uten store ansiennitetshopp vil inflasjonen gi en hjelpende hånd. Så lenge lønnsveksten din holder følge med prisstigningen, vil den fallende pengeverdien gjøre at lånet relativt sett blir mindre – og lettere å bære – for hvert år som går.
✅ Lærdom: Inflasjon er den tungt belåntes beste venn.
Status i dag, 2026 🌤️
Spoler vi så fram til i dag, er situasjonen helt anderledes fra 2020. Vi har en komfortabel økonomi, på tross av at de absolutte boligutgiftene fortsatt er svært høye. Vi har nå begge nådd toppen av den ordinære ansiennitetsstigen, og husholdningsinntekten er stabil og sterk. Vi kan dog ikke forvente en tilsvarende lønnsvekst framover.
Gjennom disse årene har vi ikke bare betjent høye renter, vi har betalt ned godt med avdrag, og sett boligprisveksten ta seg opp betydelig spesielt de siste par årene. Boliglånet er nå på rundt 9 millioner, og kombinert med en moderat prisøkning har belåningsgraden stupt fra 87,5% og over 5 ganger ordinær inntekt, til en adskillig sunnere belåningsgrad på 62%. Nå sitter vi med rundt 5 millioner i egenkapital i boligen. Denne gir oss et verktøy: opsjonalitet. Skulle vi ønske å flytte til et billigere sted, kan vi gjennom geoarbitrasje oppnå et betydelig lavere kostnadsbilde med muligheter for en gjeldsfri bolig om vi skulle ønske det.
